Квартиры и апартаменты: плюсы, минусы, различия жилищного статуса

Главные отличия апартаментов и квартир

Объединяет квартиры и апартаменты одно – они пригодны для проживания, однако, юридический статус этих объектов недвижимости заметно различается.
Итак, квартира – это изолированная жилплощадь, предназначенная и пригодная для постоянного либо временного проживания людей. Такие объекты должны полностью соответствовать требованиям действующего законодательства, удовлетворять пожарным, санитарным и строительным нормам. Порядок признания помещений жилыми детально изложен в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.

Ключевые различия между этими формами жилой площади изложены в таблице.

Преимущества проживания в апартаментах

Положительные стороны такой недвижимости выражаются в следующем:

• Стоимость – в среднем на 20% ниже квартир с аналогичными характеристиками.
• Расположение – обычно это центральные районы с развитой инфраструктурой.
• Планировка – свободная, допускается переоборудование помещения по своему вкусу без получения разрешений на перепланировку.
• Социальная инфраструктура – входит в состав развлекательного или гостиничного комплекса, поэтому владелец получает доступ к СПА-салонам, фитнес-центрам, магазинам, банкам и услугам других организаций, расположенных на территории.

В целом, такие помещения подходят творческим людям с креативным мышлением с целью подчеркнуть собственную индивидуальность и высокий статус.

Прописаться в апартаментах: можно или нет?

Однако нужно понимать, что возможность даже временного проживания зависит от расположения апартаментов. Выглядит это так:

• Входит в состав гостиничного комплекса – допускается временная регистрация на 5-летний срок.
• Находится на территории торгово-офисного центра или точек общественного питания – временная прописка не допускается.

В большинстве случаев, возможность постоянной прописки в апартаментах временных жильцов не интересует: они имеют другое жильё.

Минусы проживания в апартаментах

К недостаткам относятся такие моменты:

• Отсутствие прописки – если апартаменты являются единственным жильём владельца, могут возникнуть сложности с трудоустройством, получением ИНН и другими ситуациями, требующими наличие постоянной регистрации в регионе.
• Оплата ЖКХ – для нежилых помещений действует повышенная тарификация расчётов коммунальных услуг.
• Налогообложение – ставка имущественного налога на объекты, не входящие в жилой фонд заметно выше.
• Сложности с кредитованием – не все банки выдают займы на приобретение апартаментов.
• Социальные льготы – для нежилых помещений не предусмотрены налоговые вычеты и жилищные субсидии.

Налог на имущество для апартаментов

Для жилых и нежилых помещений применяется единая формула расчёта налогообложения на недвижимое имущество выглядит одинаково: площадь, помноженная на кадастровую стоимость 1 м2 и умноженная на налоговую ставку. Учитывая, что стоимость квадратного метра в апартаментах заметно ниже, чем в квартире аналогичной площади, сумма налога по определению должна быть меньше. Это не так.

Для жилых помещений применяются ставки 0.1-0.2%. Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, поэтому для них минимальная ставка начинается с 0.5%, что даёт существенную разницу. При этом, чтобы получить минимальный коэффициент, апартаменты должны удовлетворять одновременно трём требованиям:

1. Располагается на территории гостиничного комплекса (строго).
2. В технической документации отсутствуют отметки о том, что помещение может использоваться в качестве офиса или торгового помещения.
3. Кадастровая стоимость не превышает 300 000 рублей.

Во всех остальных случаях, налоговая ставка увеличивается до 2%.

Из приведённых примеров видно, что несмотря на уменьшение налоговой базы, оплата за апартаменты обходится в 3 раза дороже.

Внесение коммунальных платежей

Рассматривая тарифы на услуги ЖКХ для жилых и коммерческих объектов недвижимости, не стоит забывать, что коммунальные платежи для последних рассчитываются по повышенным тарифным ставкам. Разница может зависеть от управляющей компании или региона проживания. В среднем, услуги водоснабжения будут обходиться на 15-20% дороже, отопление – примерно на 25%.

Помимо этого, для апартаментов характерен ряд услуг по обслуживанию и наведению порядка, которые оплачиваются обязательно. Сюда относятся:

• Консьерж.
• Услуги клининговых компаний.
• Домофон.
• Прочий сервис, характерный для гостиничных комплексов.

Поэтому в плане коммунальных платежей апартаменты обходятся заметно дороже обыкновенных квартир.

Перевести апартаменты в жилой фонд: можно или нет

Прямого запрета и каких-либо нормативно-правовых актов, препятствующих этой процедуре в действующем законодательстве не предусмотрено. Поэтому апартаменты можно переводить в состав жилого фонда, со всеми вытекающими отсюда преимуществами. Однако здесь нужно учитывать ряд моментов.

• Первое, апартаменты изначально планируются застройщиком в качестве нежилого помещения, поэтому здесь применяются иные требования СНиП. В частности, здесь могут быть нарушены условия шумоизоляции или освещённости, которые обязательны для жилых помещений. Поэтому для перевода апартаментов в жилой фонд, эти недочёты придётся устранять.
• Второе, для изменения юридического статуса помещения необходимо согласие всех участников долевой собственности здания, на чьей территории расположены апартаменты. Если хотя бы один из собственников выразит несогласие, перевод в жилой фонд будет невозможен.

Видео

Вывод

Подведём небольшой итог:

• Апартаменты являются коммерческой недвижимостью, но с возможностью перевода в жилфонд.
• Стоимость таких объектов ниже, чем обычных квартир, но высокая налоговая ставка и коммунальные платежи нивелируют это преимущество.
• Проживать в апартаментах можно, но нельзя получить постоянную прописку.
• К апартаментам предъявляются строгие требования по жилой площади: помещения менее 40 м2 не попадают под это определение.