Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: кто обязан платить, можно ли покупать

Когда покупатели узнают о долгах по коммунальным платежам

Учитывая особенности сделок купли-продажи недвижимости, здесь предполагаются 2 варианта развития событий:

• До заключения сделки – продавец самостоятельно сообщает покупателю о задолженности и стороны урегулируют вопрос путём взаимной договорённости.
• После покупки – новому собственнику приходит уведомление от управляющей компании с требованием погасить долг.

Во втором случае, представители ТСЖ или управляющей компании обычно идут на хитрость, уверяя нового владельца квартиры, что вместе с недвижимостью к нему переходят все имеющиеся обременения, в том числе, и долги по квартплате. Это не так, более того, требование погасить долги предыдущего собственника противоречат действующему законодательству.

Дополнительно можно сослаться на ст.210 ГК РФ определяющую порядок бремени на содержание имущества. На основании этой статьи, собственник обязан нести бремя содержания, принадлежащего ему имущества если другое не предусмотрено условиями договором или законодательным актом.

Как узнать о долге самостоятельно

Заниматься этим вопросом лучше до момента заключения сделки купли-продажи и перехода права собственности. Соблюдение этого правила поможет избежать неприятных моментов и бюрократической волокиты в дальнейшем. Разумеется, при правильном подходе к оформлению сделки, продавец должен самостоятельно уведомить покупателя о наличии/отсутствии долгов по оплате ЖКХ, но это происходит далеко не всегда.

Поэтому покупателю лучше озаботиться сбором сведений об отсутствии задолженностей самостоятельно. Получить информацию можно так:

• Поинтересоваться у консьержа (если есть) или старшего по дому. Эти люди обычно знают, кто из жильцов регулярно задерживает внесение коммунальных платежей. Такая информация не обладает 100% достоверностью, но позволяет получить общее представление о ситуации.
• ТСЖ или управляющая компания. Здесь можно получить более достоверные сведения, но организации могут отказать в выдаче информации, мотивируя отказ отсутствием у обратившегося права собственности на данную квартиру. С точки зрения закона, такой отказ вполне правомерен.
• Через интернет. Сведения о должниках обычно размещаются на сайтах управляющих компаний. Кроме этого, имея на руках номер лицевого счёта можно проверить отсутствие задолженностей на интернет-ресурсах поставщиков услуг.

Способы самостоятельной проверки долгов по коммунальным услугам действительно существуют, но они не лишены некоторых особенностей, о которых обязательно нужно знать.

Обязательные платежи

Любопытно, но этот момент также регулируется на законодательном уровне. Согласно ч.2 ст.154 ЖК РФ, собственники недвижимости обязаны ежемесячно вносить плату за содержание жилых помещений. Сюда входят:

• Услуги управляющей компании.
• Капремонт общедомового имущества.
• Горячее и холодное водоснабжение.
• Водоотведение.
• Электроэнергию.

Дополнительно оплачиваются вывоз твёрдых бытовых отходов, газоснабжение, подключение кабельного телевидения и интернета, домофон. Эти расходы лежат на предыдущем владельце и не переходят вместе с правом собственности на недвижимость. Единственное исключение – взносы на проведение капитального ремонта. Согласно п.3 ст.158, расходы на ремонт общего имущества многоквартирного дома закрепляются за квартирой, поэтому такие задолженности переходят к новому собственнику жилья.

Можно ли верить справке, выданной управляющей компанией

В этом случае, лучше заблаговременно поинтересоваться у предыдущего владельца как именно производится оплата. Не лишним будет попросить у продавца платёжки за прошлые месяцы, по реквизитам которых можно проверить отсутствие или наличие задолженности.

Что говорит консьерж

Если в доме находится консьерж, можно поинтересоваться у него по поводу возможной задолженности в интересующей квартире. Обычно такие люди неплохо осведомлены о жильцах и их бытовых проблемах. Однако консьерж вовсе не обязан сообщать эту информацию посторонним. Более того, сведения могут быть недостоверными.

Если в роли посредника выступает риелтор

Услуги риэлторских контор избавляют продавцов недвижимости от бюрократической волокиты с оформлением бумаг по сделкам купли-продажи, поэтому подавляющее большинство квартир вторичного рынка жилья реализуется через посредника. В принципе, узнать о наличии неоплаченных счетов за коммунальные услуги можно у сотрудника фирмы, сопровождающего сделку.
Солидные риэлторские агентства обычно дорожат репутацией, поэтому тщательно изучают все бумаги. Однако не стоит исключать человеческий фактор: риелтор получает комиссию от продажи, поэтому вполне может умолчать о задолженности, чтобы не спугнуть клиента.

Квартира с долгами: можно ли покупать

Бывают ситуации, когда квартира подходит по всем параметрам, но у владельца имеется целая кипа неоплаченных счетов. Возникает вопрос: стоит ли связываться с такой сделкой? Почему би и нет, главное, юридически правильно. Здесь предлагается 2 варианта развития событий:

• Договориться о скидке в размере эквивалентном сумме долга и оплатить счета предыдущего хозяина.
• Переоформить на себя долговые обязательства предыдущего владельца на основании ст.391 ГК РФ.

Во обоих случаях подразумевается письменная договорённость, заверенная в нотариальной конторе. При переоформлении долга, согласие сторон является обязательным условием, иначе сделка признаётся ничтожной.

Как обезопасить себя до подписания договора

Итак, квартира выбранная квартира подходит по всем критериям, но продавец честно сообщает об имеющейся задолженности по квартплате и обещает её погасить в ближайшее время. Как поступить в такой ситуации?

Перед подписанием договора нужно зафиксировать факт долгов по коммуналке. Сделать это можно так:

• В акте приёма-передачи недвижимого имущества (обязательная составляющая сделки), необходимо указать показания всех счётчиков. Более того, нужно лично удостовериться в актуальности этих сведений.
• В тело договора о покупке квартиры внести дополнительный пункт с указанием размера задолженности перед каждым поставщиком услуг.

Эти моменты являются безусловным доказательством, что у предыдущего владельца имеются долги. Если продавец откажется после завершения сделки оплачивать счета и дело дойдёт до судебного разбирательства, закон однозначно примет сторону истца на основании вышеизложенных пунктов.

Что делать, став собственником

Вне зависимости от наличия долгов по квартплате, после перехода прав собственности к новому владельцу квартиры, нужно открыть новый лицевой счёт. Для этого потребуются:

• Копии выписок из ЕГРН.
• Ксерокопия договора купли-продажи жилья.
• Заявление об открытии лицевого счёта с примечанием, что ответ должен быть выслан в письменной форме.

Если по данному объекту недвижимости отсутствуют долги, лицевой счёт для нового владельца откроют без промедления. При наличии задолженности, будет получен письменный отказ, который можно обжаловать в судебном порядке.

Главное, не забывать оплачивать свои счета., которые будут появляться с момента заселения в квартиру. Согласно положениям ст.155 ЖК РФ, регулирующей порядок внесения коммунальных платежей, производить оплату нужно не позднее 10-го числа каждого месяца, если иная дата не указана в договоре с управляющей компанией или ТСЖ.

От прежнего хозяина остались долги по квартплате: можно ли подать в суд

Судебное разбирательство с недобросовестным продавцом – это первое, что приходит в голову новому собственнику жилья. В действующих законах нет запрета на такие действия, поэтому любой гражданин может отстаивать свои права в суде. Однако в случае с неоплаченными счетами за коммуналку, это не совсем верное юридическое решение.

Дело в том, что что заинтересованными сторонами будут прежний владелец квартиры и управляющая компания, которая вправе взыскивать долги со злостного неплательщика. Новый собственник является третьим лицом, поэтому предъявлять претензии по погашению долговых обязательств он не может.

Необходимо уточнить, что процедура взыскания долгов отработана исполнительной системой до автоматизма. Для этого уже не требуются длительные тяжбы: достаточно судебного приказа о принудительном взыскании.

Что делать, если долг взыскали с вас по ошибке

В таких случаях медлить нельзя, и лучше сразу отправляться в суд. К исковому заявлению необходимо приложить копии всех документов, сопровождавших сделку купли-продажи.
Видео

Вывод

Подведём краткий итог:

• Наличие долгов по квартплате не является поводом для отказа от покупки квартиры, главное, правильно оформить сделку.
• Сведения об отсутствии задолженности лучше перепроверить лично, чтобы избежать возможных неприятностей.
• Новые владельцы жилья не обязаны оплачивать счета предыдущих владельцев за исключением взносов на капремонт.
• Если дело доходит до суда, закон находится на стороне нового собственника жилья.