Продажа квартиры, где один из собственников – ребёнок, не запрещена законодательством, но такое обременение иногда отпугивает покупателей. С юридической точки зрения такие сделки представляются сложным механизмом, где учитываются все нюансы. Дело в том, что закон всегда выступает на стороне несовершеннолетних, если права ребёнка будут нарушены, продажа признаётся недействительной. Разберёмся, на какие моменты рекомендуется обращать внимание при заключении таких сделок.
- Права ребёнка
- Продажа жилплощади, которая принадлежит несовершеннолетнему
- Участие органов опеки
- Перечень документов для органов опеки и попечительства
- Когда опека ответит отказом на продажу недвижимости ребёнка
- Особенности продажи квартир, где дети только прописаны и не наделены правами собственности
- Приватизированная жилплощадь
- Квартира, купленная на материнский капитал
- Обмен муниципальной квартиры
- Заключение
- Подведём итоги:
- Видео
Права ребёнка
Продажа жилплощади с малолетним владельцем возможна, но для юридической чистоты процедуры важно соблюдать законность. Согласно п. 1 ст. 26 ГК дети в возрасте 14-18 лет совершают сделки только с согласия родителей. Исключения:
- распоряжение личными доходами: зарплата, стипендия и пр.;
- регистрация авторского права;
- делать вклады и распоряжаться ими;
- заключать бытовые сделки.
Помимо этого, п. 1 ст. 28 указывает, что сделки детей, не достигших 14-летнего возраста, совершаются от имени родителей или законных представителей. Смысл этих законопроектов сводится к тому, что выделяется три степени дееспособности ребёнка:
- Частичная – 6-14 лет.
- Ограниченная – 14-18 лет.
- Полная – 18 лет.
По закону Российской Федерации, принимают самостоятельные решения только признанные дееспособными граждане, которые отдают отчёт совершаемым действиям и осознают правовые последствия. Дети до 18 лет таковыми не считаются (за редким исключением), поэтому защитой их интересов занимаются органы опеки. Следовательно, без одобрения этой организации оформить сделку купли-продажи квартиры, где ребёнок владеет долей, невозможно. Если это происходит, сделка оспаривается в суде и признаётся недействительной: покупателю возвращаются деньги, продавцам – недвижимость.
Продажа жилплощади, которая принадлежит несовершеннолетнему
Дети становятся единоличными собственниками жилья в следующих случаях:
- приватизация;
- дарственная;
- получение наследства.
До наступления дееспособности самостоятельно распоряжаться собственностью дети не вправе, поэтому сделки от лица ребенка заключают родители либо опекуны. Согласие малолетнего владельца в таких ситуациях носит формальный характер, а если ребёнку меньше 6 лет – не учитывается. Если семья благополучная, проблем не возникает, поэтому покупателю можно не опасаться последующих претензий со стороны несовершеннолетнего собственника.
Участие органов опеки
Опека и попечительство – госучреждение, которое отстаивает права и интересы несовершеннолетних граждан. Поэтому если родители собираются продать квартиру или её часть, принадлежащую несовершеннолетнему, согласие этой организации обязательно. Опека не просто даёт добро, она контролирует сделку на всех этапах, например, после продажи ребёнку обязаны предоставить равноценную жилплощадь.
Учитывая эти особенности, перед тем, как выставлять квартиру на продажу, родителям нужно заранее подыскать другое жильё. Приведём критерии, которым должна соответствовать новая жилплощадь:
- Количество квадратных метров и стоимость. Если в проданной квартире ребёнку принадлежало 18 м2, на новом месте жительства размер доли выделяется не меньше. Цена недвижимости не играет решающей роли, но если семейство переезжает в менее благоустроенное и дешёвое жильё, опека может обязать положить разницу в сумме на лицевой счёт несовершеннолетнего.
- Благоустройство. Переехать ребёнку в неблагоустроенный район или промышленную зону опека не даст. Территория обладает развитой инфраструктурой, поблизости расположены больницы, школы и другие организации, необходимые для развития ребёнка.
- Обязательное выделение долей. После продажи ребёнок не может оказаться на улице: ему обязательно выделяется доля жилплощади. Закон допускает выделение доли не в приобретаемой, а другой квартире. Однако здесь вступает в силу другое условие: ребёнок всегда проживает совместно с родителями.
- Предварительный договор. Возникают ситуации, когда новая квартира приобретается спустя некоторое время. В таком случае соблюдение прав несовершеннолетнего подтверждается предварительным договором купли-продажи, который передаётся на рассмотрение органов опеки.
Разумеется, из любых правил возможны исключения. Рассмотрим конкретные примеры.
Вариант № 1.
Семья из Москвы продаёт квартиру и переезжает в Кисловодск. Причины такого переезда: врачи порекомендовали ребёнку сменить климат на благоприятный для детского здоровья. В этом случае опека одобряет сделку без подтверждения покупки новой квартиры.
Вариант № 2.
Родители продают квартиру и приобретают менее благоустроенное жильё в отдалённом районе, чтобы потратить разницу на лечение ребёнка. Несмотря на серьёзность ситуации, опека отказывает в такой сделке: новое жильё расположено вдалеке от медицинских учреждений, а несовершеннолетний явно нуждается в квалифицированном врачебном уходе.
Вариантов развития событий множество, но органы опеки всегда исходят из интересов ребёнка, предпочтения родителей при этом не учитываются.
Перечень документов для органов опеки и попечительства
Продажа жилья с несовершеннолетним собственником осложняется тем, что, помимо бумаг, необходимых для заключения сделки купли-продажи, потребуется собирать документы в органы опеки.
Во-первых, подтверждается степень родства или право представлять законные интересы ребёнка. Сюда относятся:
- паспорта родителей или опекунов;
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
- судебное решение об опеке или усыновлении.
Во-вторых, подготавливается внушительный объём сопроводительной документации:
- бумаги, удостоверяющие право собственности на объект, статус ребёнка (владелец или совладелец) указывается обязательно;
- реквизиты лицевых счетов;
- свидетельство о заключении либо расторжении брака;
- выписка из домовой книги;
- технические документы: кадастровый паспорт, план БТИ;
- заявление о продаже недвижимости и приобретении новой квартиры: подписывается родителями и несовершеннолетними собственниками старше 14 лет.
В случаях, если квартира выставляется на продажу, но новое жильё приобретается не сразу, в опеку предоставляется справка о том, что ребёнок регистрируется по временному месту проживания. Такая практика применяется при возведении собственного дома или участии в долевом строительстве.
Документы рассматриваются в течение 15-30 рабочих дней, после чего выносится решение, где даётся разрешение или запрет распоряжаться имуществом ребёнка. Это письменное свидетельство с указанием правил оформления сделки купли-продажи. Любопытно, но иногда опека и муниципалитеты выдвигают трудновыполнимые условия.
Когда опека ответит отказом на продажу недвижимости ребёнка
Гарантированный отказ будет получен в случаях, когда участниками сделки выступают родственники, например: несовершеннолетний продаёт долю или квартиру родителям, дедушкам и бабушкам. Если семья из трёх человек (мать, отец и ребёнок) являются владельцами квартиры в равных долях, мать не может от лица несовершеннолетнего продать принадлежащую ему долю отцу.
Кроме этого, опека ответит отказом при следующих обстоятельствах:
- ребёнок не становится собственником или совладельцем новой квартиры;
- ухудшение жилищных условий: семья переезжает из благоустроенной трёшки в двухкомнатную квартиру;
- один из родителей отказывается от сделки: согласие обоих супругов обязательно;
- жильё приобретается в строящемся доме: для одобрения требуется завершение строительства на 50%;
- отсутствие удобств: отсутствует горячее или холодное водоснабжение, нет централизованного отопления;
- переезд осуществляется в ветхий или аварийный дом.
Пример.
Семья с несовершеннолетним ребёнком продаёт квартиру (старый жилищный фонд) в спальном районе и собирается приобрести благоустроенное жильё большей площади в строящемся на окраине города микрорайоне. Опека выносит отрицательное решение. Причина: ребёнок болен бронхиальной астмой, а рядом с новым микрорайоном работают промышленные предприятия.
Особенности продажи квартир, где дети только прописаны и не наделены правами собственности
Такие сделки выглядят проще, но имеют ряд юридических нюансов. Для начала ребёнка выписывают: покупать жильё с прописанным там человеком не будет никто. При этом выписать ребёнка на улицу невозможно: процедура допустима только с одновременной регистрацией в другом помещении.
Выполнив это условие, сделка подразумевает два варианта развития событий:
- получение разрешения опеки – если ребёнок не имеет родителей или опекуна;
- свободная продажа – если несовершеннолетний не наделён имущественными правами, обращаться в опеку не нужно.
Существуют и другие нюансы, требующие детального рассмотрения.
Приватизированная жилплощадь
Если ребёнок не прописан в приватизированной квартире, опека начнёт проверку. Согласно правилам приватизации, несовершеннолетний получает долю в квартире и приобретает статус собственника. Если этого не произошло, в продаже будет отказано, завершённые сделки признаются недействительными и расторгаются.
Квартира, купленная на материнский капитал
Приобретение недвижимости с привлечением сертификата материнского капитала обязывает родителей выделить ребёнку долю в квартире не позднее 6 месяцев с момента совершения сделки. Если этого не происходит, нарушаются общие принципы продажи квартир несовершеннолетних собственников:
- отсутствует одобрение опеки;
- нет нотариального заверения;
- не предполагается выделение равноценных долей в новой квартире.
Обмен муниципальной квартиры
Такие квартиры относятся к ведению муниципального фонда, поэтому их нельзя продать, только произвести обмен. В таких случаях согласие опеки обязательно.
Заключение
Подведём итоги:
- до наступления 18 лет дети считаются частично или ограниченно дееспособными, поэтому не могут самостоятельно заключать договоры купли-продажи;
- если ребёнок владеет квартирой или долей, при продаже требуется согласие обоих родителей и органов опеки;
- сделки, проведённые без одобрения органов опеки и попечительства, признаются недействительными;
- приобретается только равноценное жильё, чтобы не ущемлять права ребёнка;
- если ребёнок только прописан в квартире, но не считается собственником, одобрение опеки не требуется.
