Что такое сервитут земельного участка, причины регистрации частных сервитутов, образец договора

Земельный сервитут: что это и зачем нужен

В правовой терминологии обозначение «сервитут» подразумевает ограниченное использование чужого имущества без обретения права собственности. Касательно земельных наделов при установлении сервитута юридический владелец земли предоставляет её часть в возмездное либо безвозмездное пользование третьим лицам. Общие положения по этому вопросу регулируются ст. 23 ЗК РФ.

На первый взгляд это довольно странная юридическая практика: зачем землевладельцу разрешать пользоваться принадлежащим участком посторонним? Однако при детальном рассмотрении причины для установления такого обременения действительно есть.

Отсюда следует, что сервитут становится правовой мерой разрешения и урегулирования конфликтных ситуаций между собственниками земли. По юридической форме сервитут сравним с вынужденной арендой, когда нет другого варианта решения ситуации. При этом землевладелец продолжает пользоваться принадлежащей ему собственностью в полном объёме, заинтересованное лицо обретает права, ограниченные действием сервитута.

Соглашения бывают:

• добровольные – обоюдная договорённость между владельцем и заинтересованными лицами;
• принудительные – налагаются на основании судебного решения без согласия землевладельца.

В обоих случаях сервитуты оформляются при наличии веских оснований и невозможности заинтересованного лица иным способом добиться разрешения. Например, получить доступ на чужую территорию, мотивируя требование сокращением пути, удобством подъезда или иными несущественными аргументами, недопустимо.

Виды сервитутов на земельные участки

Обременения классифицируются по времени действия и юридическому статусу. Например, по продолжительности действия сервитуты подразделяются на:

• постоянные;
• временные.

Отличие между такими формами заключается в ограничении обременения установленным отрезком времени. Временные сервитуты налагаются для выполнения срочных работ, например подведения водопроводной магистрали. Когда монтаж завершён, обременение снимается. При этом действия лица, в отношении которого установлен сервитут, регламентированы условиями договора: если речь идёт о праве временного доступа для подведения системы водоснабжения, использовать документ для установки ЛЭП не получится.

В юридической практике встречаются комбинированные варианты постоянно-временного действия. Такой сервитут обеспечивает бессрочное пользование чужой территорией, но в течение ограниченного периода времени.

Юридический статус разделяет обременения на:

• частные;
• публичные.

В первом пункте речь идёт о письменной договорённости, заключаемой между физическими лицами: собственниками прилегающих участков. Соглашение бывает добровольным, или заинтересованный гражданин получает право пользоваться чужой территорией в судебном порядке.

Во втором – обременение налагается в соответствии с действующими законопроектами Российской Федерации или муниципальным нормативно-правовым актом. Делается это в целях обеспечения государственных интересов, соблюдения прав муниципалитетов или местных жителей.

Различия между юридическим статусом сервитутов обусловлены следующими факторами:

• публичные сервитуты спровоцированы государственной необходимостью, частные – форма соглашения между гражданами;
• обременение публичного характера налагается в соответствии с законодательством или нормативными актами, частная договорённость обусловлена гражданскими интересами.

Возмездность обременения актуальна для обоих случаев: собственники земли вправе требовать с заинтересованных граждан и муниципальных властей соизмеримую плату за понесённые неудобства, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Основания для регистрации сервитута

Обременение частного характера применяется в случаях:

• прохода людей или проезда автотранспорта;
• подведения коммуникаций к частным домовладениям;
• выполнения ремонтно-восстановительных работ или обслуживания трубопроводов и газовых магистралей, фасадов зданий и пр.;
• возведения объектов на прилегающих территориях.

Причины установления публичных сервитутов:

• проход или проезд по частной территории, например: доступ к прибрежной зоне или по участку проходит дорога общего пользования;
• подведение коммуникационных линий общего пользования, обслуживание и ремонт транспортной инфраструктуры;
• выполнение дренажных работ, включая забор воды и водопой скота;
• расположение межевых знаков, геодезических сетей;
• прогон скота, выполнение сенозаготовительных работ или выпас сельскохозяйственных животных: сроки регламентируются климатическими особенностями региона и национальными обычаями;
• использование территории в целях охоты и рыболовства;
• проведение исследовательских или изыскательских мероприятий, например археологических раскопок.

Иные случаи законом не предусмотрены, поэтому перечень, изложенный в положениях ст. 23 ЗК РФ, считается исчерпывающим, если иные условия не установлены нормативно-правовыми актами муниципалитетов.

Порядок установления

Согласно закону обременение в виде ограниченного права использования чужого земельного надела допустимо в 3 случаях:

1. Решение муниципалитета или федеральных властей, которое принимается с учётом общественного мнения.
2. Добровольное соглашение, заключённое между землевладельцем и заинтересованными гражданами.
3. Судебное решение.

Для добровольного согласования права использования непринадлежащей территории заинтересованный гражданин или группа лиц обращаются к собственнику земли с соответствующей просьбой. Если договорённость достигнута, составляется письменное соглашение, где прописываются следующие положения:

• предмет договора: местоположение участка, площадь, выделяемая для ограниченного использования, цели обременения;
• продолжительность действия: указывается возможность досрочного снятия или изменения продолжительности действия после регистрации;
• права и обязанности сторон, например: пользователь устанавливает ворота или мостит дорожки, но после истечения срока действия сервитута приводит участок в первоначальный вид;
• размер и порядок оплаты.

Чтобы договорённость обрела юридическую силу, соглашение подлежит регистрации. Бумаги в территориальное отделение Росреестра подаёт сторона, заинтересованная в наложении обременения. В передаваемый на рассмотрение пакет документов входят:

• заявление о госрегистрации;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины: 1 500 рублей для физических и 6 000 для юридических лиц;
• письменная договорённость в 3 экземплярах;
• письменное согласие третьих лиц: если участок относится к долевой собственности или считается залоговым имуществом.

Действие договора начинается с момента регистрации и продолжается в течение оговоренного сторонами срока.

Привлечение судебных инстанций

Решение суда потребуется в случаях, когда заинтересованное лицо и землевладелец не достигли обоюдной договорённости. Кроме этого, оформить земельные отношения документально рекомендуется в случаях, когда гражданин фактически пользуется частью чужого участка, а владелец не собирается связываться с обременениями. Если письменное соглашение или судебное решение отсутствуют, собственник вправе ограничить доступ третьим лицам на территорию своего участка в любое время.

Чтобы суд принял решение в пользу истца, последнему нужно доказать, что доступ на чужой участок становится единственным способом соблюсти свои права.

В ходе судебных разбирательств по наложению обременения учитываются такие обстоятельства:

• отсутствие альтернативных вариантов решения конфликтной ситуации;
• обоснованность использования чужой территории;
• соразмерность материальной компенсации причинённым неудобствам.

Перед обращением с исковым требованием в суд рекомендуется выполнить следующие действия:

• составить 2 экземпляра соглашения, один из которых отправляется ответчику: отказ последнего становится доказательством земельного спора;
• заказать акт землеустроительного исследования: обоснование для обременения с отмеченным участком ограниченного использования и иными техническими подробностями;
• заказать экспертную оценку земельного надела: определяет соразмерность платы за наложение сервитута.

Истцам нужно знать, что по закону осуществление сервитута предполагает минимальный дискомфорт для собственника земли. Поэтому судебное решение выносится не только в целях соблюдения интересов истца, здесь учитываются и права собственника. Следовательно, итогом таких разбирательств становится разумное поддержание баланса законных прав и личностных интересов.

При рассмотрении таких вопросов за судом сохраняется право:

• самостоятельно определять условия обременения с учётом интересов и имущественных прав сторон;
• устанавливать сроки действия, маршруты перемещения по чужой территории, размер оплаты за ограниченное использование;
• назначать проведение землеустроительных экспертиз в интересах дела.

Плата за сервитут

Требовать материальную компенсацию за предоставление ограниченного пользования своим участком собственник вправе на основании п. 6 ст. 23 ЗК РФ. Размер материальной компенсации законодатель не оговаривает, отмечая, что она должна быть соразмерной причинённым неудобствам. Формулировка достаточно расплывчатая, поэтому конкретная сумма предусматривается условиями добровольного соглашения или назначается судом.

Основания для определения соразмерности взимаемой платы:

• фактические расходы землевладельца: поддержание дорожного покрытия трассы для проезда соседей в технически исправном состоянии;
• интенсивность использования: с какой периодичностью заинтересованные лица пользуются правом ограниченного доступа;
• понесённый ущерб или упущенная выгода: территория используется для выращивания овощей на продажу.

Альтернативный вариант: установление арендной платы, актуальной для выделенного в ограниченное пользование участка земли.

Истечение срока действия

Продолжительность сервитута ограничивается условиями добровольного соглашения или решением суда. Основания для прекращения действия обременения:

• истёк предписанный условиями срок;
• действие прекращено по обоюдному соглашению участников договора;
• отсутствуют обоснования для продления обременения;
• изменились условия: актуальность старого утрачивается, вступает в силу новый договор;
• иные факторы, предписанные пунктами договора.

Факт прекращения сервитута подлежит регистрации в Росреестре. Обременение снимается на основании заявления о его снятии.

Заключение

Подведём итог:

• сервитуты предполагают наименьшее обременение для земельного участка: другой порядок противоречит требованиям действующего законодательства;
• обременение не влияет на права землевладельца: ограниченное право пользования не становится основанием для отчуждения участка и не даёт возможности третьим лицам распоряжаться им по своему усмотрению;
• недопустима переуступка сервитута другим заинтересованным лицам: договор действует в отношении определённого гражданина или организации, продать своё право постороннему невозможно;
• договор носит целевой характер: в пунктах указывается, для каких именно целей налагается сервитут, использовать полученное право ограниченного пользования иным способом запрещается;
• переход имущественного права не становится основанием ликвидации сервитута: в договоре купли-продажи или аренды земельного участка указывается вид обременения;
• форма договора: письменное соглашение, зарегистрированное Росреестром, устные договорённости и иные формы не имеют юридической силы.

Видео