Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением на квартиру, образец договора

Виды и суть договора

Существует три вида договоров, подразумевающих передачу имущества за содержание и уход:

1. Договор пожизненной ренты. Подразумевает материальное содержание собственника квартиры. Ему ежемесячно выплачиваются деньги до полного погашения суммы, указанной в договоре. Часто сумма выплаты равна стоимости квартиры. Например, владелец оценивает квартиру в 1 000 000 руб. Эта сумма делится на 5 лет. Получается, что в месяц рентодатель должен выплачивать по 17 000 руб. Если смерть наступает раньше обговоренного срока, то выплаты прекращаются, квартира переходит в собственность получателя.
2. Договор бессрочной ренты. Суть состоит в том, чтобы выплачивать собственнику квартиры определенную сумму до наступления смерти, независимо от стоимости недвижимости. Сторонами определяется размер ежемесячной или ежеквартальной выплаты и порядок содержания. После смерти получателя ренты выплаты прекращаются.
3. Договор пожизненного содержания с иждивением. Этот вид договора подразумевает соглашение между владельцем недвижимости и третьим лицом. Только вместо выплаты денег пожилой или больной человек получает уход: кормление, лечение, уборка квартиры и т. д. Как правило, такое соглашение заключают пожилые люди с родственниками, поскольку чужой человек может обмануть, не обеспечив должный уход. Договор пожизненного содержания не всегда составляется в отношении собственника недвижимости. Владелец имущества может подписать такое соглашение для обеспечения ухода за другим человеком. Например, дочь заключает договор ренты, предоставив собственную квартиру взамен ухода за пожилой матерью.

Каждый вид соглашения имеет определенные нюансы и требования к составлению. Если составить документ неправильно, то он не будет иметь юридической силы, что невыгодно для обеих сторон.

Как составить договор

Перед заключением сделки важно обсудить все детали соглашения. Сразу оговариваются порядок оплаты, размер платежей, способы ухода и т. д. Все возникающие нюансы также указываются в договоре.

Составлять договор рекомендуется с юристом. Он поможет избежать ошибок, которые могут стать плачевными для обеих сторон. Так, неправильно составленный договор оставит владельца без квартиры и содержания, а рентодателя – без имущества. Поэтому нужно ответственно и юридически грамотно подходить к составлению договоров такого вида.

Пункты договора, образец

Договор ренты и договор пожизненного содержания имеют одинаковое оформление. Есть обязательные условия, которые должны присутствовать в документе, и дополнительные.

Скачать образцы договоров:

• пожизненной ренты;
• бессрочной ренты;
• иждивение с содержанием.

Сначала рассмотрим обязательные пункты договора. Без них документ будет признан недействительным.

Тип договора

В первую очередь обязательно указывается тип договора – ренты или пожизненного содержания. Этот пункт предусматривает основные условия соглашения, поэтому название договора обязательно должно быть.

Рентная плата

Рентная плата бывает нескольких видов:

1. Материальная поддержка, подразумевающая ежемесячные или ежеквартальные выплаты определенного размера.
2. Уход за рентополучателем, включающий в себя кормление, уборку в квартире, оказание помощи при посещении поликлиники и т. д.
3. Уход за рентополучателем с иждивением. Подразумевает не только физический уход за владельцем квартиры, но и выплату денег на содержание.

Указывается тип и размер рентной платы. Если сторонами выбран второй вид, то подробно описываются обязательства рентодателя.

Описание недвижимости

Этот пункт подразумевает описание квартиры, которая является предметом сделки. Какие сведения необходимо указать:

• адрес нахождения недвижимости (название улицы, номер дома, этаж, номер квартиры);
• кадастровый номер;
• количество комнат, размер общей площади;
• номер свидетельства о праве собственности на квартиру.

Информация о зарегистрированных и проживающих лицах

Очень важный пункт договора, где требуется указать информацию о лицах, которые имеют право проживать и быть зарегистрированными в квартире. Если с владельцем живут члены его семьи, то обязательно вписываются ФИО, дата рождения, паспортные данные.

Стоимость недвижимости

После смерти рентополучателя квартира может быть продана или передана безвозмездно:

1. За деньги. Происходит это так – рентодатель выплачивает в течение определенного времени деньги, при дожитии владельца ему передается остаток суммы. При этом получатель ренты должен будет покинуть помещение (например, переехать к родственникам или в дом престарелых). В случае смерти указанная сумма выплачивается наследникам (можно указать, кому конкретно передать деньги).
2. Бесплатно. Чаще всего квартира переходит новому собственнику на безвозмездной основе. В этом случае выплачиваются крупные денежные суммы на протяжении всей жизни владельца. Если наступает смерть, то остаток не выплачивается.

Срок действия договора

И здесь возможно три варианта:

1. Ограниченная. Рента выплачивается определенный временной промежуток, по завершении которого рентополучатель должен покинуть помещение, если это оговорено в договоре. Или выплаты прекращаются, но бывший владелец может продолжать пользоваться квартирой до наступления смерти.
2. Пожизненная. Срок ренты определяется смертью. Человек находится на иждивении до кончины, после чего сделка автоматически аннулируется, а квартира переходит в полное владение новому собственнику. Если сумма выплачена, а владелец жив, то сделка также прекращается, но квартира переходит в полноправное владение только после смерти рентополучателя.
3. Бессрочная. Не имеет ограничений по времени и может передаваться по наследству. Например, получателем ренты становится мать. После ее смерти право на получение ренты переходит прямому наследнику – дочери. Сделка действует до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма, указанная в договоре.

А теперь о дополнительных пунктах, включать которые в договор можно на усмотрение сторон, но при их отсутствии договор не теряет своей силы.

Условия и причины досрочного расторжения сделки

Как и любой вид сделки, договор ренты может быть расторгнут досрочно. Но на это должны быть веские причины, которые и указываются в документе. К ним относится:

1. Неисполнение обязательств по выплате ренты. Например, если плательщик задерживает выплаты или вносит их в неполном объеме.
2. Плательщик признан банкротом или неплатежеспособным.
3. Заинтересованная в получении квартиры сторона не осуществляет должный уход за пожилым человеком.
4. Физическое и психологическое давление на бывшего собственника и пр.

Выкуп ренты

При досрочном расторжении договора и неисполнении обязательств плательщик должен выкупить ренту. Делается это посредством выплаты полной стоимости квартиры или суммы ренты. Если же плательщик не вносил платежи совсем, то договор расторгается без последующего отчуждения квартиры.

В договоре нужно указать, каким способом и при каких условиях будет осуществляться выкуп ренты. Этот пункт интересен обеим сторонам, поэтому пренебрегать им не стоит.

Ответственность сторон

Следующий пункт договора – ответственность сторон за выполнение условий сделки. Стороны могут использовать неустойку в качестве наказания за несвоевременное внесение платежей или оказание услуг по уходу.

Стороны могут самостоятельно определить размер неустойки или ориентироваться на текущий показатель ЦБ РФ. Специалисты указывают, что оптимальная процентная ставка составляет 12-15% годовых.

Возможность внесения изменений в условия договора

Эта часть договора предусматривает возможность внесения изменений в существенные условия договора ренты. Касается этот пункт прежде всего размера ежемесячных платежей и сроков оплаты. Например, сведения могут быть скорректированы при изменении курса доллара, повышении стоимости недвижимости, ухудшении платежеспособности рентодателя и т. д. Рекомендуется каждую причину внесения изменений указать.

Нюансы договора

При составлении договора рекомендуется тщательно проработать несколько моментов:

• порядок внесения оплаты – наличными или переводом на карту, банковский счет;
• действия в случае нетрудоспособности плательщика – будет ли сделка расторгнута или отложена выплата ренты;
• крайняя дата внесения платежей – стоит указать, до какого числа месяца должна быть внесена рента (или написать, что с 1 до 10 числа каждого месяца, например);
• точно описать услуги, которые будет оказывать плательщик – лучше всего описать каждую услугу отдельно (например, не просто «уборка», а «уборка кухонного помещения, уборка спален, ванной комнаты, чистка унитаза и т. д.);
• время и периодичность прогулок;
• наименование разрешенных и запрещенных продуктов, периодичность их покупки;
• условия приготовления и подачи еды, время завтрака, обеда и ужина;
• распорядок дня по часам.

Еще договор может содержать пункт, предусматривающий правила поведения плательщика на случай болезни владельца квартиры. Перечислить, какие услуги должны быть оказаны:

• покупка медикаментов;
• сопровождение в поликлинику и трансфер;
• уход при назначении постельного режима;
• обязанности по уходу за домашними питомцами;
• периодичность посещения поликлиник и т. д.

Какие условия договора нельзя изменить

Существует несколько условий договора ренты, изменить которые нельзя. К ним относится:

1. Размер рентной платы. Ежемесячный платеж не должен быть ниже размера прожиточного минимума, а в случае нахождения бывшего собственника на иждивении – двух прожиточных минимумов. И поскольку данный показатель имеет свойство меняться, размер платежа также подлежит корректировке.
2. Залог недвижимости. При вступлении в силу договора ренты квартира автоматически переходит в собственность плательщика, а получатель становится залогодержателем. Но он не может распоряжаться ей на свое усмотрение – продавать, дарить и т. д.
3. Повреждение или уничтожение жилья. Ответственность за сохранность имущества возложена на плечи рентополучателя. Но если происходит гибель имущества по причинам, не зависящим от собственника, то договор не теряет своей силы. Плательщик должен продолжить выплачивать положенную сумму. Если же имущество гибнет в результате действий залогодержателя, то договор расторгается.

Как найти плательщика ренты?

Рента является своеобразным кредитом на квартиру, только пользоваться недвижимостью он сможет после смерти бывшего владельца. Но и платить проценты, в отличие от банка, не придется. По этим причинам желающих ухаживать или материально обеспечивать пожилых людей взамен имущества достаточно много, но среди них хватает и мошенников, столкнувшись с которыми можно остаться без жилья и средств к существованию. Поэтому выбирать рентодателя нужно аккуратно, учитывая несколько важных моментов:

• не всегда выгодно заключать сделку с близкими родственниками, но безопаснее, чем с посторонними людьми;
• перед заключением сделки нужно попросить справку об отсутствии судимостей;
• если у потенциального рентодателя уже заключены договоры ренты, то лучше отказаться от услуг этого человека.

Необходимые документы

Для составления договора ренты потребуется пакет документов:

• паспорта обеих сторон;
• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• справка о составе семьи с указанием всех лиц, зарегистрированных в квартире;
• справка о кадастровой стоимости недвижимости.

Юристы рекомендуют дополнительно запросить справку от психиатра об отсутствии отклонений. Если после заключения договора владелец квартиры будет признан недееспособным, то соглашение признают недействительным. Более того, недобросовестные родственники ради получения наследства могут купить справку от психиатра, чтобы признать договор ренты недействительным. В этом случае доказать свою правоту будет практически невозможно.

Получателю ренты рекомендуется запросить у лица, на имя которого планируется отчуждение имущества, ряд справок:

• справка об отсутствии судимостей;
• справка от нарколога об отсутствии наркотической и алкогольной зависимости;
• справка о доходах от работодателя в качестве подтверждения платежеспособности.

Договор можно составить самостоятельно, но после обязательно заверяется у нотариуса и передается в Росреестр для официальной регистрации. На недвижимость накладывается обременение, препятствующее дальнейшей продаже объекта.

Налоговые обязательства участников сделки

Согласно ст. 585 ГК РФ, плательщик ренты получает право собственности на объект недвижимости сразу после государственной регистрации договора. С этого момента он становится ответственным за своевременную оплату имущественного и земельного налога.

Получатель ренты оплачивает налог в размере 13% с дохода физического лица. Размер налога определяется в зависимости от ежемесячной суммы.

При досрочном расторжении сделки и выкупе ренты с полученной суммы также потребуется заплатить налог в размере 13%.

Порядок расторжения договора

Расторжение договора ренты или пожизненного содержания возможно по соглашению сторон или в суде. В первом случае вопрос решается мирным путем, когда у плательщика, например, нет возможности больше выплачивать ренту. Но наиболее часто такие договоры расторгаются в судебном порядке.

Существуют две причины расторжения сделки:

1. Неисполнение условий договора. Пожилые люди жалуются на отсутствие внимания, плохое содержание и задержку выплат.
2. Рентополучатель признан недееспособным. Родственниками получена справка о недееспособности пожилого человека на момент заключения сделки. Договор ренты расторгается, плательщик остается без имущества и выплаченных денег.

Встречаются ситуации, когда бабушки и дедушки становятся мнительными или идут на обман, чтобы не отдавать квартиру. Придумываются небылицы об отсутствии оплаты на протяжении двух и более месяцев, ухода, невыполнении других условий сделки. Но суд удовлетворяет требования только после предъявления доказательств нарушения.

Риски сторон

Защитить от мошенничества и недобросовестного отношения со стороны плательщика ренты поможет грамотно составленный договор с привлечением юриста и нотариуса. Если указаны основные и дополнительные условия, то плательщики не выселят жильца, не откажут в уходе и материальной поддержке.

Но все же каждая сторона рискует потерпеть убытки, связанные с недобросовестным отношением. Рассмотрим существующие риски.

1. Ошибка в выборе плательщика. При выборе партнера пожилым людям рекомендуется учитывать личные предпочтения. На протяжении оставшейся жизни в квартире будет присутствовать посторонний человек или выплачивать средства на содержание. И личная неприязнь негативно скажется на взаимоотношениях и нервной системе.
2. Непосильная ноша. Плательщик рискует оказаться в затруднительном материальном положении, ведь ежемесячно придется выплачивать сумму, превышающую 10 000 руб. Учитывая, что присутствуют основные расходы (оплата квартплаты, налогов, покупка еды для своей семьи), ноша может оказаться непосильной.
3. Долгое ожидание квартиры. Оформляя договор ренты, плательщик рассчитывает в скором времени получить недвижимость. Но старики могут прожить еще десятки лет. Бывали случаи, когда получатель ренты жил дольше плательщика. Рекомендуется предусмотреть этот момент в договоре, разрешив наследование квартиры и обязательств по соглашению.
4. Переселение старика. После регистрации договора квартира переходит в собственность плательщика. И недобросовестные лица выселяют стариков. Если этот момент не предусмотрен условиями сделки, то получателю ренты нужно обратиться в суд.
5. Гибель имущества. Действия стариков часто безрассудны по причине возраста и психических заболеваний. И порча имущества – одна из распространенных ситуаций. Старики затапливают соседей, забывают выключить конфорки и т. д. При гибели имущества плательщик останется без недвижимости, но с действующим договором ренты.
6. Старик хочет расторгнуть договор. Мошенники встречаются не только среди плательщиков ренты, но и бабушек. Они обращаются в суд с требованием признать договор недействительным по причине невыполнения условий сделки.
7. Наследники. После смерти старика стоит ждать родственников, узнавших о наследуемой квартире. Но их попытки вернуть себе имущество редко увенчаются успехом, особенно при наличии справки о дееспособности старика в момент заключения сделки.
8. Причинение вреда здоровью. Чтобы приблизить смерть старика и быстрее получить квартиру, лекарства выдаются в больших дозах, блюда готовятся с запрещенными продуктами. За такие деяния грозит уголовная ответственность.
9. Семейные трудности. Ухаживать за пожилым человеком тяжело семейным людям. И при возникновении трудностей старик вправе расторгнуть сделку.

Различия между договорами ренты

Чтобы не ошибиться в выборе типа договора, стоит рассмотреть различия между ними.

Выводы

1. Договор ренты подразумевает получение денег в сумме, равной стоимости квартиры, которая переходит в собственность плательщика.
2. Договор пожизненного содержания подразумевает уход за пожилым или больным человеком вместо оплаты за квартиру.
3. Получатель ренты оплачивает налог 13% получаемой суммы.
4. Обязательства по договору прекращаются при пожизненной ренте. При бессрочном виде сделка действительна до выплаты стоимости квартиры.
5. Обязанности по сделке передаются по наследству, как и предмет соглашения.
6. Грамотно составить договор поможет юрист.
7. Договор подлежит регистрации в Росреестре. После этого права собственности переходят к плательщику ренты.

Видео