Продажа квартиры подразумевает сбор документов, необходимых для заключения сделки. Важно понимать, что подготовка требует времени, поэтому человеку, решившему продать квартиру нужно заранее позаботиться о сборе документов. Отсутствие справки, неправильное оформление и прочие нюансы затягивают сделку, и покупатель может отказаться от её совершения. Кроме этого, если юридическая чистота покупки квартиры вызывает сомнения, сделка оспаривается в суде и признаётся недействительной. Рассмотрим, как избежать возможных ошибок.
- Минимальный перечень
- Наименование документа
- Особенности предоставления
- Дополнительные документы
- Доверенность на проведение сделки
- Продажа долевой собственности
- Продажа жилья, которое находится в собственности у малолетнего или недееспособного владельца
- Куда обратиться, если документ утерян
- Документ
- Организация
- Подводные камни при оформлении сделки
- Недвижимость арестована, находится в залоге или выступает предметом судебного разбирательства
- Незаконная перепланировка
- Нарушения при оформлении права собственности
- Несоответствие в документах
- Документы, которые должен спросить покупатель
- Заключение
- Видео
Минимальный перечень
Наименование документа |
Особенности предоставления |
|
Паспорта участников сделки, свидетельство о рождении малолетних собственников, акт о назначении опекунства (приёмным родителям) |
Документы, удостоверяющие личность, обязательны для заключения сделок, требующих регистрации либо нотариального заверения |
|
Договор купли-продажи недвижимости |
Основание сделки, где прописаны права и обязанности каждого участника и предмет договора. Составляется в свободной форме или по образцу, подготавливается в 3 экземплярах: по одному получают стороны договора, третий передаётся в регистрационную палату. В пунктах договора прописывается порядок передачи права собственности или отдельным приложением идёт акт приёма-передачи жилплощади. Если владельцем является ребёнок, договор заверяется нотариусом |
|
Согласие супругов |
Если жилплощадь продаётся одним супругом, второй даёт нотариально заверенное согласие на проведение сделки. Практика актуальна для ситуаций, когда квартира находится в долевой собственности или считается совместно нажитым имуществом. Если вопросы, касающиеся недвижимости, предусмотрены условиями брачного контракта, копия прилагается к договору купли-продажи. Согласие второго супруга не требуется, если квартира перешла в собственность по наследству или на основании договора дарения |
|
Фискальный документ (чек, квитанция), подтверждающий оплату государственной пошлины |
Госпошлина оплачивается за совершение юридически значимых действий, к которым относится регистрация договора купли-продажи. Основание: ст. 333.16 НК «О государственной пошлине». Размер пошлины за регистрацию договора о продаже жилья: 1 000 рублей. Нотариальные действия оплачиваются дополнительно |
|
Заявление о регистрации передачи права собственности |
Составляется в 2 экземплярах: продавцом и покупателем по установленному законом образцу. В стандартном варианте – заявление составляется сотрудником МФЦ и подписывается участниками договора |
Дополнительные документы
В сделках с недвижимостью невозможно заранее спрогнозировать развитие событий. Здесь каждый отдельно взятый случай требует индивидуального подхода при оформлении. В зависимости от сложности, количества собственников и юридического статуса жилья при регистрации требуются и другие документы сверх минимального пакета.
Доверенность на проведение сделки
Закон допускает, что оформлением сделки и подачей документов на регистрацию занимаются не участники договора. В таких случаях сделку проводят уполномоченные представители, имеющие на руках нотариально заверенную доверенность.
Продажа долевой собственности
Иногда квартира продаётся не целиком, а отдельными частями. Например, в процессе приватизации жилплощадь перешла в долевое владение супругов, теперь каждый имеет в собственности ½ часть. Если участников приватизации больше, количество долей соразмерно увеличивается.
По закону дольщик продаёт свою часть только с согласия остальных собственников. При этом совладельцы недвижимости обладают приоритетными правами на покупку. Например, муж вначале предлагает выкупить его часть жене, если она отказывается, доля выставляется на продажу. Отказ оформляется в письменной форме и заверяется у нотариуса. Если это требование не соблюдается, сделку не зарегистрируют.
Продажа жилья, которое находится в собственности у малолетнего или недееспособного владельца
В таких ситуациях сделка подразумевает получение предварительного согласия у органов опеки и попечительства. Для этого потребуются следующие документов:
- паспорта родителей или опекунов;
- свидетельство о рождении ребёнка;
- выписка из домовой книги;
- заявление о продаже старого и покупке нового жилья;
- выписка из Росреестра на оба объекта недвижимости;
- техпаспорт обеих квартир.
Отметим, что сделка не должна ущемлять интересы недееспособного или малолетнего собственника, иначе опека ответит отказом на подобное обращение.
Пример.
Районным судом города Красноярска разбиралась апелляционная жалоба гражданки Ивановой В. Н. (фамилия изменена). Женщина считается официально назначенным опекуном несовершеннолетнего ребёнка и собиралась продать квартиру от лица своего подопечного. Органы опеки ответили отказом. Иванова оспорила решение в суде, указав, что после совершения сделки права ребёнка не нарушаются и доля собственности несовершеннолетнего увеличивается.
Причины продажи: помещение, куда собиралась переехать Иванова, пустует, нет средств оплачивать коммунальные платежи. Суд отказал в иске, оставив жалобу Ивановой без удовлетворения. Основание: отсутствие средств на содержание жилого помещения не считается убедительным доводом отчуждения доли несовершеннолетнего.
Куда обратиться, если документ утерян
В зависимости от статуса документа, восстановлением занимаются такие госучреждения.
Документ |
Организация |
|
Правоустанавливающая документация на объект недвижимости |
МФЦ по территориальному нахождению жилплощади или ФРС (Федеральная резервная система) |
|
Паспорт |
УФМС по месту прописки |
|
Свидетельства о рождении, заключении или расторжении брака |
Районное отделение ЗАГС |
|
Кадастровый паспорт, право собственности, выписка ЕГРН |
МФЦ или Росреестр |
Подводные камни при оформлении сделки
При оформлении сделки следует тщательно соблюдать юридическую чистоту продажи. Рассмотрим сложности, возникающие при продаже квартиры.
Недвижимость арестована, находится в залоге или выступает предметом судебного разбирательства
Сделки с такими объектами невозможны. Если арестованная квартира выставляется на продажу, договор оспаривается и подлежит расторжению. Чтобы избежать проблем, покупатель запрашивает у продавца выписку ЕГРП, где отмечены имеющиеся обременения по объекту недвижимости. Чем свежее дата получения выписки, тем лучше.
Незаконная перепланировка
Собственники занимаются переустройством квартир, не задумываясь о законности проведения ремонтных работ. Несоответствие фактического метража, расположения дверных или оконных проёмов с техпланом БТИ считается обоснованным отказом в регистрации сделки и передаче права собственности.
Чтобы избежать проблем, продавцу необходимо запросить у продавца техническую документацию квартиры. Если выявлена перепланировка, её нужно узаконить до подачи документов на регистрацию.
Нарушения при оформлении права собственности
Распространённая ситуация, когда родители, приобретая недвижимость с привлечением средств материнского капитала, забывают или умышленно не выделяют доли детям. Это прямое нарушение действующего законодательства, когда ущемляются права малолетних собственников. Такие сделки совершаются при невнимательности со стороны регистрационных органов. Однако нужно учитывать, что по достижении 18-летнего возраста подросший ребёнок вправе оспорить куплю-продажу в суде, закон будет на его стороне.
Несоответствие в документах
Периодически возникают ситуации, когда в поданных на регистрацию бумагах обнаруживаются недостоверные сведения. Например, метраж квартиры больше, чем отмеченный в кадастровом паспорте. Фамилия собственника не совпадает с данными, указанными в правоустанавливающих документах.
Объясняется это тем, что, совершая юридически значимые действия (смена фамилии, перепланировка), люди забывают уведомить об этом регистрационную палату. В результате оформление сделки затягивается, пока нерадивый собственник не внесёт исправления.
Документы, которые должен спросить покупатель
Человек, собирающийся приобрести квартиру также должен проявлять бдительность. Если сделка оспаривается, квартира переходит обратно, а с возвратом денег возникают затруднения. Поэтому в интересах покупателя запрашивать у продавца любые документы, касающиеся объекта недвижимости, лично осматривать жилплощадь, не полагаясь на слова продавца или риелтора. Продавец – лицо заинтересованное, поэтому обычно не препятствует такому любопытству.
Рекомендуется запрашивать такой список:
- справка об отсутствии задолженностей по оплате ЖКХ выдаётся управляющей компанией или ТСЖ. Обратите внимание, что долги предыдущего владельца не переходят к покупателю вместе с правом собственности, за исключением взносов на проведение капитального ремонта, но лучше подстраховаться, чтобы избежать претензий со стороны управляющей компании;
- выписка ЕГРП удостоверяет, что продавец действительно собственник, показывает отсутствие или наличие обременений. Сделки с объектами недвижимости, находящимися под арестом запрещены, поэтому Росреестр откажет в регистрации договора купли-продажи;
- справка УФМС отображает количество собственников и прописанных граждан на интересующей жилплощади. Зарегистрированные в квартире лица не утрачивают свои права на проживание после продажи недвижимости. Получение справки поможет избежать неприятных сюрпризов в виде вернувшегося из длительной командировки родственника;
- медсправки из наркологического и психиатрического диспансера доказывают, что владелец дееспособный, отдаёт отчёт совершаемым действиям и правовым последствиям. От лица недееспособных граждан сделку заключает законный представитель, предварительно заручившись одобрением органов опеки;
- свидетельство о заключении или расторжении брака подтверждает необходимость согласия на проведение сделки вторым супругом. Если согласие отсутствует, совладелец вправе оспорить сделку в судебном порядке;
- техпаспорт не входит в обязательный перечень, но помогает определить, проводилась в помещении перепланировка или нет. Отметим, что проведённое переоборудование квартиры допускается узаконивать задним числом при условии, что в процессе работ не подверглись изменениям несущие конструкции.
Заключение
Суммируем вышесказанное:
- сделки совершают дееспособные граждане;
- от лица недееспособных и малолетних собственников выступают родители или законные представители;
- продаже подлежат только юридически чистые квартиры: обременения в виде наложенного ареста или залога влекут отказ в регистрации;
- покупка квартиры, которая находится в долевой собственности, возможна после письменного согласия всех совладельцев;
- проведённая перепланировка узаконивается в обязательном порядке;
- за юридически значимые действия и нотариальное заверение документов взимается пошлина;
- сделки проводятся лично или с привлечением уполномоченных лиц на основании доверенности.
