Учитывая темпы роста цен на недвижимость, самостоятельно накопить на жилплощадь среднестатистическому гражданину практически нереально. Проблема решается привлечением заёмных средств – оформлением ипотечного кредита. Схема проста: человек получает нужную сумму и приобретает квартиру. После этого выплачивает кредит в течение установленного времени с процентами.
- Чем рискует заёмщик при покупке квартиры в ипотеку
- Задаток
- Дополнительные риски
- Приобретение недвижимости с непогашенной ипотекой
- Сделка с предварительным снятием залога
- Продажа с обременением
- Покупка залоговой квартиры в кредит
- Риски продавца при сделках с привлечением заёмных средств
- Взаиморасчёт
- Сделка не состоялась
- Документы
- Передача залога
- Признание сделки недействительной
- Военная ипотека: чем рискует продавец
- Проверка объекта недвижимости
- Пакет бумаг
- Взаиморасчёт
- Заключение
- Видео
Чем рискует заёмщик при покупке квартиры в ипотеку
Рассмотрим, какие опасности подстерегают человека, собирающегося приобрести жилплощадь с привлечением средств ипотечного кредитования.
Задаток
Одной из форм начального соглашения о покупке квартиры становится внесение задатка. В частности, покупатель передаёт продавцу определённую денежную сумму, чтобы подтвердить серьёзность намерений. Это необязательное, но вполне объяснимое со стороны продавца условие: человек желает обрести уверенность, что квартира будет продана, поэтому отказывает другим претендентам. В некоторых случаях покупатель выбирает квартиру на этапе согласования кредита, поэтому не имеет твёрдой уверенности в том, что ипотека будет одобрена.
При полученном отказе внесённый задаток остаётся продавцу. Этот момент часто становится предметом юридических споров: продавец не отдаёт сумму, покупатель настаивает, что авансовый платёж нужно вернуть. Как обычно, истина находится посередине.
Последствия неисполнения условий договора, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, где чётко обозначено следующее:
- если договор не исполняет покупатель, задаток остаётся продавцу;
- если условия нарушаются стороной, получившей аванс, сумма возвращается в двойном размере.
Дополнительные риски
Даже имея на руках нужную сумму кредита и приобретая одобренную банком квартиру, риски для покупателя сохраняются. Сделку после заключения можно оспорить в таких случаях:
- отсутствует согласие одного из супругов, если жилплощадь считается совместно нажитым имуществом;
- квартира перешла владельцу по наследству, и после продажи появились другие претенденты на обладание недвижимостью;
- жильё куплено с привлечением средств материнского капитала, но до продажи доли несовершеннолетних собственников не были выделены;
- продажа совершена с нарушением прав несовершеннолетних и без одобрения органов опеки.
Лица, чьи права при совершении сделки были нарушены, могут оспорить её в судебном порядке, вернув себе недвижимость. Возврат денег покупателю остаётся спорным вопросом: продавец может уехать в другую страну, не оставив контактов.
Приобретение недвижимости с непогашенной ипотекой
Важно понимать, что с момента покупки квартиры в кредит вплоть до погашения займа недвижимость остаётся в залоге банка. Это обязательное условие программ ипотечного кредитования. Если человек не может дальше исполнять долговые обязательства по ипотеке, квартира выставляется на продажу. Стоимость такой недвижимости обычно ниже, но предполагаемая выгода грозит покупателю крупными финансовыми рисками.
Сделка с предварительным снятием залога
Выполняются такие операции в 3 этапа:
- Покупатель выплачивает остаток кредита.
- Продавец снимает обременение.
- Передаётся оставшаяся часть денег и переоформляется право собственности.
Процедура занимает время и предполагает следующие риски для покупателя:
- Независящие обстоятельства. После погашения задолженности перед банком продавец может скоропостижно умереть или скрыться, не сняв обременения с квартиры. Перечисленные средства банк не вернёт, сделка приостановится.
- Отказ от сделки. Схема напоминает предыдущий вариант: покупатель выплачивает часть долга, продавец отказывается от продажи. Разумеется, юридический владелец жилья обязан вернуть средства, даже в двойном размере. Однако, если он признан неплатёжеспособным, ждать возмещения убытков придётся бесконечно долго.
Продажа с обременением
Такие сделки проводятся только с согласия банка, и риски покупателя многократно возрастают. В частности, снимать обременение придётся покупателю. Здесь возникают такие трудности:
- дополнительный залог – испытывая финансовые затруднения, владелец может перезаложить квартиру третьим лицам;
- административный арест – если банк подал в отношении заёмщика судебный иск, юридические действия по объекту залога невозможны;
- неточность расчётов – стараясь возместить убытки, банк закладывает в стоимость квартиры штрафы за просроченную задолженность.
Покупка залоговой квартиры в кредит
Оформить кредит на приобретение такой квартиры можно только в банке, который является залогодержателем. Риски продавца заключаются в том, что, получив заем и погасив задолженность владельца, продавец отказывается от завершения сделки. В таких ситуациях человек не только теряет деньги, но и вынужден погашать полученный кредит.
Риски продавца при сделках с привлечением заёмных средств
Важно понимать, что сделки купли-продажи – это двусторонний договор, поэтому продавец также рискует стать жертвой обмана. Учитывая, что этот участник договора уже владеет недвижимостью, опасность заключается в передаче средств: зарегистрировав право собственности, покупатель отказывается выплачивать заявленную сумму. Рассмотрим, как избежать подобных проблем.
Взаиморасчёт
Чтобы снизить собственные риски, продавцу выгодно использовать такие способы передачи средств:
- Депозитная ячейка. Здесь хранятся деньги покупателя до момента регистрации сделки. Когда переход права собственности подтверждён официально, покупатель получает квартиру, продавец – доступ к депозитной ячейке и деньгам. Если сделка срывается по каким-либо причинам, остаётся лишь досада о времени, потраченном на сбор документации для заключения сделки.
- Аккредитив. Это специальный счёт, на котором размещаются денежные средства, доступ к которым не имеет ни один из участников сделки до момента её завершения. Взаиморасчёт производится по предыдущей схеме: когда право собственности переходит покупателю, продавец получает деньги.
В любом из перечисленных способов мошенничество со стороны участников сделки полностью исключается, однако определённая степень риска сохраняется. В частности, у банка могут отозвать лицензию в период нахождения средств, поэтому забрать деньги невозможно. Кроме этого, не исключается вероятность мошенничества со стороны сотрудников кредитно-финансового учреждения. Отметим, что такие риски минимальны, но они присутствуют.
Сделка не состоялась
Ключевым условием передачи средств с депозитной ячейки или счёта-аккредитива становится регистрация сделки: передача права собственности на объект недвижимости. В частности, если Росреестр отказывает зарегистрировать сделку по каким-либо причинам, продавец не получает доступ к деньгам.
Документы
Перед заключением сделки продавец обычно проверяет юридическую чистоту недвижимости, на что имеет полное право. Для этого изучаются все бумаги, связанные с квартирой на предмет выявления неучтённых собственников, задолженностей по ЖКХ и прочих нюансов.
Передача залога
Если продавец оформляет ипотеку для покупки квартиры, приобретаемый объект недвижимости переходит в залог к банку, выдающему кредит. Передачу жилплощади в качестве залога лучше оформлять после получения денежной суммы в полном объёме. Эта превентивная мера полностью исключает несанкционированное распоряжение чужой собственностью.
Признание сделки недействительной
В этом случае договор расторгается, и обретённое имущество возвращается первоначальному владельцу. Это происходит по стандартной схеме:
- покупатель – теряет имущественные права, следовательно, обязан вернуть квартиру предыдущему собственнику;
- продавец – возвращает полученные по сделке деньги.
Военная ипотека: чем рискует продавец
Военная ипотека – программа кредитования, разработанная в соответствии с Федеральным законом №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» специально для обеспечения жильём военнослужащих по контракту: солдат, сержантов, офицеров и прапорщиков. Суть сводится к тому, что для каждого из участников программы заводится лицевой счёт, где постепенно накапливаются средства. Через 3 года военнослужащий подаёт рапорт на получение ипотеки и покупку жилья. Накопленные средства выступают в качестве первоначального взноса, обязательные платежи погашаются из средств Федерального бюджета.
Такой вид кредитования имеет ряд преимуществ для продавца:
- в программе участвуют только банки с господдержкой;
- чистота сделки тщательно проверяется;
- процедура отработана и не вызывает сложностей в оформлении.
Рассмотрим, какие опасности для продавца скрывает этот вид кредитования.
Проверка объекта недвижимости
Акт оценки жилья заказывается и предоставляется собственником квартиры. Выбор эксперта остаётся за владельцем. Однако сделка согласовывается и одобряется Росвоенипотекой. Если после передачи права собственности в квартире выявляются технические недостатки, например проржавевшие трубы, сделка оспаривается и признаётся недействительной.
Пакет бумаг
Ввиду тщательной проверки продавцу приходится собирать внушительный пакет документов, что влечёт дополнительные расходы и доставляет неудобства.
Взаиморасчёт
Это интересный нюанс сделки. Согласно правилам «Военной ипотеки», покупатель вначале обретает право собственности на квартиру, а продавец получает деньги спустя 5-7 дней после регистрации.
Заключение
Подведём итог:
- сделки с недвижимостью подразумевают риски для каждой из сторон;
- избежать неприятностей помогает тщательная проверка документов на всех этапах;
- продавцам невыгодно связываться с квартирами, имеющими обременение;
- для взаиморасчётов лучше использовать банковский депозит.
